කොළඹ නගරයේ නවීකරණ රැල්ලත් සමඟ රාජගිරිය උපනගරය, උසස් නේවාසික කලාපයක් (residential zone) මෙන්ම ලාභදායී ආයෝජන බිමක් ලෙස තම ස්ථානය තහවුරු කරමින් සිටී. එක්කලෙක නිහඬ ප්‍රදේශයක් වූ රාජගිරිය, අද වන විට නාගරික ජීවන රටාවේ සුවපහසුව සහ සොබාදහමේ සුන්දරත්වය එකිනෙක සම්මිශ්‍රණය කළ ආකර්ෂණීය නිවහන් කලාපයක් බවට පත්ව ඇත. මෙම උපනගරය, ශ්‍රී ලාංකේය ජන ජීවිතයේ සහ ආර්ථික ගමනේ නව පිටුවක් ලියමින්, අප රටේ නාගරික සංවර්ධනයේ ආදර්ශයක් බවට පත්වෙමින් තිබේ.
නිවෙසකට සොඳුරු උපනගර බිමක්
2014 වසරේ RIUNIT දේපළ වෙළඳපොළ වාර්තාව මගින් බස්නාහිර පළාතේ ඉහළම වර්ධන හැකියාව ඇති උපනගරය ලෙස රාජගිරිය හඳුනා ගනු ලැබිණි. එතැන් සිට, උපායමාර්ගිකව නාගරික සමීපතාව සහ යටිතල පහසුකම්වල ප්‍රගතිය උපයෝගී කර ගනිමින්, රාජගිරිය ඉහළ වර්ධනයක් ඇති දේපළ කේන්ද්‍රස්ථානයක් බවට පරිවර්තනය වී ඇත. පසුගිය දශකය තුළ මෙම ප්‍රදේශයේ දේපළ වෙළඳපොළට මහල් නිවාස ඒකක 2000ක් පමණ එකතු වීම එහි ඉහළ යන ඉල්ලුම තවදුරටත් පිළිබිඹු කරයි.
2024 වසරේ සිව්වන කාර්තුව වන විට රාජගිරියේ සාමාන්‍ය මහල් නිවාස මිල වර් ග අඩියකට ඩොලර් 183 (Tier 2) සහ ඩොලර් 123 (Tier 3) දක්වා ඉහළ ගොස් ඇති අතර, එය දෙහිවල වැනි අනෙකුත් උපනගරවල මිල ගණන් (Tier 2 ඩොලර් 163, Tier 3 ඩොලර් 114) අභිබවා යෑම තුළම රාජගිරිය නගරයෙහි උසස් ආකර්ෂණය තහවුරු කරයි. ආසන්න වශයෙන් සන්තෘප්තියට (උපරිමට) ලඟා වූ අවශෝෂණ අනුපාත (absorption rates) (Tier 2 හි 97%, Tier 3 හි 98%) මගින්, රාජගිරියෙහි යටිතල පහසුකම්වල ගුණාත්මකභාවය, හරිත පරිසරය සහ ජලාශවල පැතිරීම වැනි සාධක මත රඳා පවතින අඛණ්ඩ ඉහළ ඉල්ලුම පෙන්නුම් කරයි. තවද, රාජගිරියෙහි ධනාත්මක අනාගත බලාපොරොත්තු සමඟ, විශේෂයෙන් සුඛෝපභෝගී මහල් නිවාස ක්ෂේත්‍රයේ (Tier 1, Tier 2) සංවර්ධකයින් තම උත්සාහය දෙගුණ කර ඇති අතර, 2023 වසරේදී ඒකක 503 දක්වා සැපයුම 135%කින් ඉහළ ගොස් ඇති අතර, එය 2014 සිට ඉහළම වර්ධනය ලෙස හඳුනාගත හැකිය. කෙසේ වෙතත්, ඉදිකිරීම් පිරිවැය ඉහළ යාම සහ ආනයන බදුවල වැඩිවීම හේතුවෙන් දැරිය හැකි (affordable) නිවාස ස්ථරයෙහි (Tier 3) සැපයුම තරමක් මන්දගාමී වර්ධනයක් පෙන්නුම් කර ඇත.
අර්බුදයෙන් පසු යථා තත්ත්වයට පැමිණීම සහ ඉඩම් අගයන්හි නව ප්‍රවණතා
2022 වසරේ ශ්‍රී ලංකාවේ ණය අර්බුදයේ බලපෑම රාජගිරියේ දේපළ වෙළඳපොළට ද බරපතළ ලෙස බලපෑ අතර, ආර්ථික අස්ථාවරත්වය මධ්‍යයේ තියුණු පසුබෑමක්ද අත්විඳින ලදී. එහෙත්, යළි කැපී පෙනෙන ලෙස යථා තත්ත්වයට පැමිණීම, අයෝජකයන්ගේ විශ්වාසයෙහි නව රැල්ලක් සහ ප්‍රදේශයේ දිගුකාලීන ආකර්ෂණය මනා ලෙස පිළිබිඹු කරයි. සාපේක්ෂව ගත් කළ දැරිය හැකි මිල ගණන් (affordability), කොළඹ උපනගරවල මහල් නිවාස ඒකක මිල ඉක්මන් යථා තත්ත්වයට පැමිණීමට හේතු වූ අතර, රාජගිරියෙහි උසස් තත්ත්වය සහ උපායමාර්ගික පිහිටීම සමස්තයක් කෙරෙහිම තියුණු පුනරුදයක් ඇති කළේය.
2022 වසරේදී රුපියල අවප්‍රමාණය වීම හේතුවෙන් රාජගිරියේ හිස් ඉඩම් මිල 48.7%කින් පහත වැටී, පර්චසයකට ඩොලර් 10,290 (2022 Q2) දක්වා පහත ගිය නමුත්, 2024 සිව්වන කාර් තුව වන විට එය ඩොලර් 16,458 දක්වා බලවත් ලෙස යථා තත්ත්වයට පැමිණ ඇත. මෙය දේශීය සහ විදේශීය ආයෝජකයින්ට ඉතාමත් ධනාත්මක වර්ධන සංඥාවක් ලබා දෙයි. උපනගරවල හිස් ඉඩම් මිල (bare land prices) ඉක්මනින් යථා තත්ත්වයට පැමිණ ඇති අතර (2024 Q4 වන විට පර්චසයකට ඩොලර් 8922), රාජගිරියේ 2024 වසරේ වාරෂික ඉඩම් මිල වර්ධනය 25%ක් ලෙස සටහන් වූ අතර, එය උපනගරවල 8-13% වැනි මධ්‍යස්ථ වර්ධනයන් අභිබවා යෑම කැපී පෙනෙන ලක්ෂණයකි. මෙම සීඝ්‍ර වර්ධන අගයන්, අවදානම ඉවසා සිටින (risk-tolerant) ආයෝජකයින්ගේ අවධානය ආකර්ෂණය කරගෙන ඇති අතර, ඔවුන් රාජගිරියේ දිගුකාලීන වර්ධන හැකියාව පිළිබඳ බලාපොරොත්තු තබා ඇත.
අනාගතයේ බලාපොරොත්තු බබළවා දිස්වෙයි
හොංකොං පදනම් කරගත් ආයෝජකයෙකු විසින් ඉදිකෙරෙමින් පවතින ඉහළ පැතිකඩක් ඇති මිශ්‍ර සංවර්ධන ව්‍යාපෘතියක් රාජගිරියේ දේපළ වෙළඳපොළට සැලකිය යුතු බලපෑමක් ඇති කරනු ඇතැයි අපේක්ෂා කෙරේ. මෙවැනි මිශ්‍ර-භාවිත ව්‍යාපෘති උත්ප්‍රේරකයක් ලෙස ක්‍රියා කරමින් දේශීය යටිතල පහසුකම් ඉහළ නංවමින්, ඉඩම් අගයන් වැඩි කරමින්, ධනවත් ජන කොට්ඨාස ආකර්ෂණය කරගනිමින් තවදුරටත් නගරයේ ප්‍රතිභාව පෝෂණය කරයි. RIUNITහි ඓතිහාසික දත්තවලට අනුව, ප්‍රධාන මිශ්‍ර සංවර්ධනයන් ආශ්‍රිතව, ඉඩම් අගයන් සැලකිය යුතු ලෙස ඉහළ යන බවත්, එය අනෙකුත් ප්‍රදේශවල සාමාන්‍ය වර්ධන අනුපාත අභිබවා යන බවත් පෙන්නුම් කරයි. එසේම, රාජගිරියෙහි දැනට පවත්නා ඉඩම් කොටස් සීමිත වීම හේතුවෙන්, ඒවායේ මිල ගණන් සැලකිය යුතු ලෙස ඉහළ යමින් පවතින අතර, මෙම සංවර්ධනයන් ආර්ථික ක්‍රියාකාරකම් ඉහළ නංවමින් උපනගරයේ නේවාසික සහ වාණිජ ආකර්ෂණය සැලකිය යුතු ලෙස වැඩි දියුණු කරන ගුණක බලපෑමක් ඇති කරන බවද පෙන්නුම් කරයි.
රාජගිරියෙහි දේපළ වෙළඳාම් අංශයෙහි අනාගතය කවරදාටත් වඩා බබළන බව පෙනී යයි. ඉදිරියේදී ආරම්භ වන මාළඹේ-පිටකොටුව සැහැල්ලු දුම්රිය ව්‍යාපෘතිය (Light train (LRT)) project) සහ නව කැළණි පාලමේ සිට අතුරුගිරිය දක්වා ඉහළ මාර්ගය යා කෙරෙන කණු මත දිවෙන අධිවේගී මාර්ගය , රාජගිරියෙහි සිට කොළඹ ව්‍යාපාරික දිස්ත්‍රික්කයට (CBD) ගමන් කාලය සැලකිය යුතු ලෙස අඩු කරනු ඇත. RIUNIT මූලාශ්‍රවලට අනුව, රාජගිරියේ බුත්ගමුව පාරට ආසන්නව එහි පිවිසුමක් ඇති බවට අපේක්ෂා කෙරෙන අතර LRT ව්‍යාපෘතිය ඔස්සේ කොළඹ 10 හි දුම්රියපොළ භූමිය අසල ඇති ක්‍රීඩාභූමිය (වැලිකඩ බන්ධනාගාරය ආසන්නයේ) පිවිසුමක් ලබා දීමට අපේක්ෂිතව ඇත.
මෙලෙස, ඉදිරිය දෙස බලන විට, ශ්‍රී ලංකාවේ නේවාසික දේපළ වෙළඳපොළ ධනාත්මක මාවතක ගමන් කරන අතර, රාජගිරිය මෙම ව්‍යාප්තියේ ප්‍රධාන භූමිකාවක් ඉටු කරයි. විදේශීය ආයෝජක උනන්දුව සහ, සංචාරක කර්මාන්තය මත පදනම් වූ කුලී ඉල්ලුම (Airbnb) රාජගිරියෙහි අනාගත බලාපොරොත්තු තවදුරටත් ඉහළ නංවයි. ප්‍රදේශයේ සුඛෝපභෝගී ස්ථානගත කිරීම, යටිතල පහසුකම් ගතිකත්වය සහ ප්‍රතිපත්ති සහාය, එය කොළඹ වඩාත්ම ලාභදායී ආයෝජන බිමක් බවට පත් කර ඇත. ගැනුම්කරුවන්ට, එය සැපයුම්-සීමිත වෙළඳපොළක ඉහළ විභවයක් ලබා දෙන අතර, සංවර්ධකයින්ට, එය උසස් ප්‍රතිලාභයන් සහ නාගරික තිරසාරභාවය අතර සමතුලිතතාවයක් ළඟා කර ගැනීමට අවස්ථාව ලබා දෙයි. රාජගිරිය, අප රටේ ආර්ථික සහ සමාජීය පුනරුදයේ සංකේතයක් ලෙස ඉදිරියට ගමන් කරනු ඇතැයි විශ්වාසයෙන් යුතුව පැවසිය හැකිය.